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凯文教育(002659):出售物业盘活存量资产 招生顺利业绩拐点来临

时间:2019-10-20    机构:安信证券

事项:公司子公司北京文凯兴教育投资有限责任公司( 以下简称“文凯兴”)拟以非公开协议转让方式将其所持有的北京市朝阳区宝泉三街46 号院1 号楼出售,标的资产的评估值约5.92 亿元,出售资产所得款项将用于补充公司营运资金,布局发展教育业务。

投资性房地产评估价值高,出售物业助力公司扭亏为盈。文凯兴旗下持有北京市朝阳区宝泉三街46 号院的4 栋写字楼,每栋写字楼的建筑面积约2.2 万平方米,其中1 号楼、2 号楼和3 号楼对外出租,计入投资性房地产,截至2019 年6 月末,投资性房地产账面余额3.14 亿元;4 号楼公司自用,房屋及建筑物计入固定资产,土地计入无形资产。公司投资性房地产重估价值高,1 号楼建筑面积约2.18 万平方米,评估值5.92 亿元,评估溢价约466%。 若本次资产出售在年内完成,预计将增加公司营业外收入5.92 亿元,预计将对公司2019 年净利润产生积极影响,公司全年有望扭亏为盈。

出售物业盘活存量资产,教育业务有望持续加码。朝阳凯文学校是公司重金打造的K12 的双语学校,其中仅募投资金投入12亿元,形成了固定资产原值13.91 亿元、无形资产原值9.98 亿元和投资性房地产原值3.18 亿元,固定资产年均折旧预计3479 万元,无形资产年均摊销1996 万元,投资性房地产年均折旧768 万元,成为办学初期拖累学校盈利的主要因素。出售物业有利于盘活存量资产,减少折旧对业绩影响。同时,公司可以通过转让收益加码教育业务, 延伸国际教育产业链,培育教育业务新的业绩增长点。此外,公司也可以还贷,降低负债率和利息支出, 提升公司盈利能力。

学校招生整体顺利,业绩拐点即将出现。公司旗下拥有海淀凯文学校和朝阳凯文学校两所学校,截至2018 年末两所学校在校生1221 人,校舍使用率约22%;2019-2020 学年两所学校新生预计500人左右,学校招生整体符合预期。目前,两所学校在校生预计1700-1800 人之间,校舍使用率将超过30%,若按照生均营业收入25 万元/人计算,预计2019-2020 学年两所学校学费和杂费流水4.25亿元-4.50 亿元之间,2019 年4 季度公司营业收入有望突破1 亿元,4 季度公司教育业务实现盈利概率较大。目前,两所学校已经启动新学年招生计划,预计新增学生约500 人, 预计未来几年公司业绩有望加速释放。

定增加码素质教育,资本实力快速提升。2019 年9 月公司定增获证监会批复,计划发行约9971 万股,按照最新发行底价计算,预计募资总额约6.58 亿元,全部用于“青少年高品质素质教育平台” 项目建设。该项目以市场需求为导向, 以艺术、体育、科学思维和素质拓展等多元化素质教育产品培训和服务为龙头,为青少年提供一站式、多元化和跨学科的高品质素质教育综合服务,形成新的业绩增长点。定增和资产处置夯实公司资本实力,公司货币资金将大幅增长。2019 年6 月末,公司账面货币资金3.49 亿元,定增预计增加货币资金6 亿元以上,届时公司货币资金有望达到10 亿元以上。

投资建议:考虑公司地产出售因素, 或将导致公司租赁收入下降, 营业外收入增加,因此我们对公司业绩预测进行调整,预计2019-2021 年的收入增速分别为44.75%、57.58%和35.00%;归属于母公司股东净利润的增速分别为-157.58%、100.79%和37.57%。EPS分别为0.11 元、0.23 元和0.31 元,对应的PE 分别为62.4 倍、31.1倍和22.6 倍,PB 分别为1.6、1.5 和1.4。公司是A 股市场唯一一只以国际学校为核心资产的教育上市公司,是A 股市场国际学校第一股。目前,两所学校办学稳步推进,公司业绩释放在即,资产处置助力2019 年扭亏为盈,定增即将完成,公司资本实力快速提升,公司有望迎来趋势性拐点。看好公司教育资源整合空间和国际学校发展前景,维持公司“买入-A” 的投资评级,6 个月目标价为11.75 元。

风险提示:国际教育政策变动、学校不及预期、学费增长缓慢、优秀师资流失等。